월세 미납 보증금 차감 | 내용증명 계약해지 가능한경우

- 매달 월세가 밀릴 때, 혼자 끙끙 앓고 계셨다면 꼭 읽어주세요 -

- 핵심 요약: 월세 미납은 보증금에서 차감 가능하지만, 절차와 증거는 꼭 챙기셔야 해요.

 

계약해지는 내용증명으로 정식 통보해야 효력이 생겨요.

 

월세가 자꾸 밀릴 때, 저도 마음이 너무 불편했어요

처음엔 괜찮았어요.
세입자분이 월세 하루 이틀 늦게 입금하시는 일도,
“요즘 사정이 있으시겠지…” 하고 넘어갔어요.

 

그런데 어느 날부터는 매달 미뤄지고,
어쩔 땐 연락도 잘 안 되고,
정말 조심스럽게 “이번 달 월세는 언제쯤...” 여쭤보는 게
너무 힘들더라고요.

 

이게 반복되다 보니 마음도 지치고,
'보증금에서 차감하면 되는 걸까?' '계약을 해지하고 나가달라고 할 수도 있나?'
혼자 수십 번을 고민하게 되었어요.

 

 

월세 미납 시, 보증금에서 차감해도 되긴 해요. 그런데…

많은 분들이 저처럼 “그냥 보증금에서 깎으면 되잖아” 하고 생각하시는데요,
법적으로는 가능하지만 반드시 ‘과정’이 중요해요.

보증금 차감은 임대인의 권리지만, ‘일방적인 차감’은 주의가 필요해요

• 임대차 계약이 유지되는 동안에는 보증금은 세입자의 재산이에요.
• 따라서 월세가 밀렸다고 해서 임대인이 마음대로 차감해버리면 법적으로 문제가 될 수 있어요.

예를 들어,
“이번 달 월세 안 들어왔으니까 보증금에서 빼버려야지.”
→ 이렇게 처리했다가 나중에 분쟁이 생기면 불리해질 수 있어요.

 

 

그래서 저는 이렇게 했어요.
1. 월세가 몇 개월 이상 미납되었는지 정확히 확인했고요.
2. 문자와 통화로 여러 차례 입금 요청을 드렸고요.
3. 그럼에도 불구하고 해결되지 않자, 내용증명을 준비했어요.

 

 

내용증명으로 정식 통보했어요. 계약해지를 위한 첫걸음이었죠

내용증명은 정말 꼭 필요했어요.
구두나 문자로 말만 해선, 나중에 법적 증거로 인정받기 어렵더라고요.

내용증명은 이런 경우 꼭 필요해요

• 월세가 2개월 이상 연속으로 미납된 경우
• 임대차 계약을 해지하고 싶을 때
• 보증금에서 월세 차감 사실을 공식적으로 통보하고 싶을 때

내용증명에는 이렇게 썼어요:

• 지금까지 연체된 월세 내역
• 입금 요청 기한 (예: 7일 이내 미입금 시 계약해지)
• 보증금에서 차감 예정이라는 사실
• 계약해지 의사와 이사 요청 일정

등기우편으로 보냈고, 보낸 내역과 수취확인까지 다 챙겨뒀어요.

이렇게 하면 나중에 혹시 분쟁이 생겨도
**“나는 정당한 절차에 따라 통보했다”**는 증거가 되니까요.

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계약해지, 그냥 말로 하는 건 안 돼요

세입자분께 나가달라고 요청하는 것 자체가 **법적으로는 ‘계약 해지 통보’**인데요,
이건 반드시 정식으로, 그리고 사유가 합당해야 효력이 생겨요.

계약해지가 가능한 사유는?

• 2회 이상 연속된 월세 연체
• 계약서에 명시된 특약 위반 (예: 무단 전대, 무단 용도 변경 등)
• 고의적인 파손 행위 등

이런 경우에는 내용증명을 통해 **“계약을 해지합니다”**라고 명확하게 통보하셔야 해요.
그냥 전화로 "좀 나가주세요"라고 했다가 법적으로 효력이 없게 되는 경우도 많거든요.

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저도 결국엔, 정리를 잘 해서 해결할 수 있었어요

처음엔 정말 마음이 불편했어요.
‘괜히 사이 틀어지는 건 아닐까, 나만 너무 예민한 걸까’ 고민도 많이 했고요.
하지만 결국은 문제가 생겼을 때 책임을 져야 하는 사람은 ‘임대인’인 나였어요.

그래서 한 걸음 물러나 감정을 정리하고,
정해진 절차대로, 문서로, 기록을 남기며 진행하니까
세입자분도 점차 상황을 받아들이고 나중엔 원만히 이사하셨어요.

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지금 꼭 챙겨야 할 것들

• 월세 미납 내역 정확히 정리하기
• 문자·통화 기록 캡처해두기
• 내용증명으로 입금 요청 및 계약해지 의사 통보
• 보증금 차감 시 금액과 내역 명확히 남기기
• 정리된 서류 보관해두기 (분쟁 대비)

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Q&A

Q1. 월세 한두 번 밀린 걸로도 계약 해지할 수 있나요?

• 아니요. 일반적으로는 2개월 이상 연속 미납이 기준이 됩니다. 그보다 적은 연체는 해지 사유로 보기 어려워요.

Q2. 내용증명 없이 말로 해도 되지 않나요?

• 말이나 문자만으로는 법적 효력이 약해요. 꼭 내용증명을 보내는 것이 좋습니다.

Q3. 보증금에서 월세 차감 후 계약 해지하고 바로 명도소송 가능한가요?

• 차감 내역이 명확하고, 계약 해지 통보도 정식으로 했다면 가능하지만, 실제 명도소송은 법률 상담을 받고 신중하게 진행하셔야 해요.

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혹시 지금 비슷한 상황을 겪고 계신가요?
필요하시다면 내용증명 예시문이나 계약 해지 통보 문구도 정리해드릴게요.
혼자 걱정하지 마시고, 하나씩 함께 정리해봐요.
오늘도 마음의 무게를 조금 덜어드릴 수 있었길 바라며…